El mercado de alquiler “con una rentabilidad próxima al 8,5% seguirá siendo un valor de inversión al «alza» con mayor rentabilidad bruta que los bonos a 10 años, los depósitos bancarios o la inversión en Bolsa”. Es decir, se considera el mercado de alquiler “el producto de inversión más rentable”.
Primero los datos
Según la información que se puede consultar en los boletines estadísticos online del Ministerio de Fomento sobre transacciones inmobiliarias de viviendas ante notario se vendieron más de 440.000 viviendas en el último año (de octubre de 2015 a septiembre de 2016, siendo los datos del último trimestre todavía provisionales). Por tanto, podemos decir que ha habido un incremento de algo más del 11% en dicho tipo de transacciones respecto a los doce meses previos.
La empresa Axis Corporate, concretamente el equipo de Real Estate, coordinado por José Masip, ha elaborado el informe Assets under Management para analizar el presente y las tendencias del mercado de los denominados “activos bajo gestión” y que ha sido publicado a lo largo de este mes de diciembre. Una de las conclusiones a las que llega este estudio es “que el precio de la vivienda conseguirá una revalorización media del 3% el próximo año 2017”. También estiman que durante 2017 se venderán unas 450.000 viviendas. Sin embargo, a pesar de este repunte en las ventas consideran clave para el sector inmobiliario el mercado de alquiler, puesto que “este mercado, con una rentabilidad próxima al 8,5% seguirá siendo un valor de inversión al «alza» con mayor rentabilidad bruta que los bonos a 10 años, los depósitos bancarios o la inversión en Bolsa”. Es decir, consideran el mercado de alquiler “el producto de inversión más rentable”.
El coordinador de este equipo de análisis, José Masip, ya publicó en marzo de este mismo año un artículo sobre “La evolución de los alquileres y su modelo de negocio” (publicado en Axis Corporate) en el que señala el cambio de tendencia que se está produciendo en España en el sector inmobiliario. Según sus propias palabras: “La demanda comercial ha cambiado el mercado de alquileres, sobre todo en el ámbito residencial, donde hemos asistido a un crecimiento del parque de viviendas de alquiler del 6% previo a la crisis hasta cerca de un 20% en los últimos meses, con una previsión de crecimiento de hasta un 25% durante los próximos 5 años, acercándose así a la media europea, que se sitúa en torno a un 30%”. Ya en ese artículo destacaba la mayor rentabilidad bruta que se conseguía a través del alquiler de viviendas frente a otros productos como la renta fija a largo plazo o los depósitos. La tendencia, pues, queda confirmada.
Rentabilidad al alcance de la mano
Sin embargo, en estos estudios se habla de grandes inversores, de movimientos globales, de los problemas que esas compañías tienen frente a este tipo de negocio, según señalan “el sector residencial tiene una fuerte barrera generada por el alto grado de gestión que requiere el tipo de clientes y arrendamientos, sobre todo en aquellas carteras con una composición altamente atomizada”. Es decir, les requiere una fuerte infraestructura que se encargue de gestionar muchas viviendas en alquiler. Pero este no es el problema de los pequeños inversores, de aquellos propietarios que, disponiendo de una o dos viviendas vacías, se plantean la posibilidad de sacarles un rendimiento. A estos propietarios les basta con acudir a un profesional que se encargue de dicha gestión, como en cualquier otro ámbito de su vida.
Todos hemos percibido cómo ha cambiado el sector inmobiliario en los últimos años. La burbuja inmobiliaria y la crisis económica que todavía estamos sufriendo en España han modificado sustancialmente el sector inmobiliario nacional. Ciertamente se ha mejorado en la accesibilidad a una vivienda en propiedad en los últimos meses, como hemos visto más arriba, pero se percibe, incluso a nivel de calle, un cambio de tendencia, de mentalidad respecto al arrendamiento de una vivienda, a vivir de alquiler.
Como señala Sandra López Letón en su artículo “Para los ‘millennials’ alquilar ya no es tirar el dinero”: “El 68% de los jóvenes de hasta 35 años se decantará por el alquiler de vivienda a tres años vista, una opción que causaba rechazo en generaciones anteriores; solo un 16% dice que comprará una casa a corto plazo”.
Los requisitos de solvencia exigidos por los bancos, el salario medio (el de los menores de 29 años según el Consejo de la Juventud Española es inferior a los 1.000 euros al mes), sus perspectivas laborales (temporalidad, trabajos a tiempo parcial, movilidad, etc.) y una bajada de precios de la vivienda insuficiente para su situación económica y laboral les imposibilita para comprar una vivienda. Si a esto le añadimos unas previsiones de futuro laboral inciertas y un cambio de mentalidad respecto a la necesidad de comprar una vivienda, nos encontramos con un cambio de tendencia, por lo menos a corto y medio plazo. Podemos decir incluso que muchos jóvenes, y no tan jóvenes, han empezado a ver las ventajas de vivir en alquiler: tienen una mayor libertad para elegir dónde vivir, durante cuánto tiempo, cambiando de ambiente o de ubicación según sus preferencias y necesidades laborales, o acercándose a las zonas céntricas con mayor oferta de ocio, comunicaciones y vida cultural.
Se abren por tanto ante nosotros nuevas posibilidades de rentabilidad. Los nuevos productos de seguros y arbitraje, junto con los clásicos avales bancarios, y el estudio previo de solvencia económica más las modificaciones legislativas consiguen una disminución casi total de la morosidad. Además, la gestión profesionalizada y personal de clientes aumenta la fidelización de arrendatarios y arrendadores, consiguiendo contratos más largos y con menos incidencias. Una realidad que está cambiando el mercado del alquiler, favoreciendo la rentabilidad y la seguridad de una forma difícil de prever hace unos años.
Artículos e informes relacionados:
http://economia.elpais.com/economia/2016/12/16/actualidad/1481882081_112556.html
