Las personas propietarias de un local o de una vivienda que tienen intención de alquilar se suelen preguntar cómo asegurarse de que todo vaya bien en ese arrendamiento. ¿Qué se puede hacer en estos casos? Es lógico plantearse situaciones de impagos, desperfectos, etc. y estas dudas y miedos hacen echarse atrás a algunas de estas personas. Sin embargo, existen recursos fiables como las garantías adicionales y/o los seguros.
¿Qué dice la ley al respecto?
La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) tiene un artículo, el 36.1, en el que se contempla como obligación la exigencia y prestación de fianza, siendo ésta una mensualidad en el caso del arrendamiento de vivienda y de dos mensualidades en el de un alquiler para “uso distinto del de vivienda”. No obstante, en un artículo posterior, el 36.5, dentro del mismo Título IV, se contempla la posibilidad de que ambas partes lleguen a un acuerdo y pacten “cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.
Pero, ¿cuáles son los tipos básicos de garantías?
La fianza legal.
Se trata de la fianza que hay que entregar de forma obligatoria aplicando el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo que acabamos de ver.
Para el caso del arrendamiento de una vivienda será una mensualidad. Y será de dos mensualidades en contratos cuyo destino sea diferente al de vivienda y al de temporada. Sin embargo, “en los arrendamientos de temporada de duración inferior a un año, tanto de viviendas, como de locales, la cuantía de la fianza será proporcional al plazo de duración del contrato, teniendo en cuenta que las dos mensualidades establecidas corresponden al contrato de un año de duración.” (1)
En Euskadi es obligatorio depositar la fianza en el Gobierno Vasco, a través de su servicio Bizilagun. Y es obligatorio para los contratos de arrendamiento suscritos a partir del 26 de septiembre de 2015 (incluido ese día), tal y como dispone el artículo 54.1 de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda.
Deberá entregarse en el momento de la firma del contrato.
La ley establece que se entregará en metálico, pero en la práctica se suele hacer una transferencia, o se ingresa en la cuenta de la parte arrendadora.
El depósito en garantía.
El depósito en garantía es una cantidad de dinero que entrega la parte arrendataria a la arrendadora mediante cheque nominativo o en metálico en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, en garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. El importe de este depósito varía entre 3 y 6 mensualidades de renta.
La principal ventaja del depósito en garantía frente al aval bancario es que no produce gastos financieros, y éste es uno de los motivos por los que muchas veces son los propios inquilinos los que lo proponen como alternativa a los avales bancarios. Sin embargo, a diferencia del aval bancario, el dinero queda en poder del arrendador, que tiene la obligación de devolverlo a la finalización del contrato y tras haber comprobado que se han cumplido todas las obligaciones contractuales.
Este depósito o garantía adicional debe constar expresamente en el contrato, así como la obligación del arrendador de devolverlo en su integridad una vez resuelto el contrato si no existen deudas pendientes ni desperfectos imputables a los arrendatarios.
El seguro de impago.
Es la alternativa que está tomando más fuerza, porque no sólo cubre el posible impago de las mensualidades, sino que ofrece asesoramiento jurídico, defensa jurídica e incluso defensa de otros seguros y de la responsabilidad penal del asegurado como arrendador, por ejemplo.
El seguro hace un estudio de la solvencia económica e idoneidad del candidato a inquilino y no aprueba la contratación de la póliza sino ve que da el perfil.
Pero, como en todos los casos cuando se contrata un seguro, hay que asegurarse de que sea una compañía registrada en la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, capacitada para trabajar en este tipo de seguros, de que la póliza cubra las garantías que nos interesan y en qué condiciones, etc. Hay que estudiar a la aseguradora y el clausulado.
El aval bancario.
A través de esta figura el banco garantiza el pago de la renta pactado en el contrato de arrendamiento, en el supuesto de que el arrendatario no pague.
Por supuesto la entidad bancaria estudia la capacidad económica y la solvencia del cliente para cumplir con el pago del alquiler. Y para ello analiza las garantías prestadas (tanto las personales como las hipotecarias, etc.), su disponibilidad financiera, etc. porque la parte arrendataria deberá reintegrar al banco el dinero que éste haya adelantado en caso de tener que pagar el aval si se diera el caso.
El conocimiento y la vinculación que el banco tiene con los inquilinos es importante. De ahí que se suela acudir a aquel del que ya se es cliente.
El aval supone gastos financieros para el avalado, o sea, para los inquilinos, por lo que es conveniente conocerlos y negociarlos para saber qué coste va a tener este documento. Hay que tener en cuenta que para tramitar el aval es necesario formalizar ante notario una Póliza de Cobertura de Garantía Bancaria (para regular el pago de las comisiones, los intereses y gastos estipulados o el reembolso de las cantidades que el Banco haya pagado en caso de ejecución del aval, por ejemplo).
Fianza personal.
Pero hay otras figuras como esta “fianza personal” que se usa cuando el contrato lo firme una empresa como arrendataria. En ese caso los socios pueden firmar el contrato como garantía del cumplimiento del mismo, es decir, que los socios responderán personalmente con su patrimonio de dicho cumplimiento.
La carta de patrocinio.
Este sistema se puede usar cuando la empresa que alquila un local comercial pertenece a un grupo de empresas. En este caso concreto se puede pactar como garantía que la empresa matriz garantice con este documento el cumplimiento de las obligaciones de la empresa arrendataria. Esta garantía puede resultar útil sobre todo cuando se trata de una empresa matriz nacional, ya que la reclamación en caso de impago cuando es una extranjera se puede complicar si hay que ir a los tribunales.
(1)http://www.etxebide.euskadi.eus/x39-contgen/es/contenidos/informacion/fianza_reg_general/es_def/index.shtml#4
Ley de Arrendamientos Urbanos
TÍTULO IV Disposiciones comunes
Artículo 36.- Fianza
36.1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
36.5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda.
CAPÍTULO VIII DEPÓSITO DE FIANZAS Y REGISTRO DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS
Artículo 54.– Obligación de depósito de fianzas.
54.1. – Las personas o entidades arrendadoras de fincas urbanas destinadas tanto a vivienda como a otros usos deberán depositar en la delegación territorial correspondiente del departamento del Gobierno Vasco competente en materia de vivienda la fianza en metálico establecida en el artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y estarán obligadas a comunicar al arrendatario la realización del depósito, mediante la entrega de una copia de la documentación justificativa del cumplimiento de la obligación de depositar la fianza o de su actualización en el plazo de un mes, a contar desde su ingreso en el correspondiente órgano de la Administración de la Comunidad Autónoma. Este depósito será gratuito y no generará intereses a favor de la persona depositante.
Vía: infocif.es
