En el anterior artículo (I) vimos qué dice la ley respecto a este tema y se explicó en detalle la fianza legal, en este artículo (II) veremos las denominadas garantías adicionales a las que puede acudir el propietario de una vivienda que quiera poner en alquiler: El depósito en garantía. El seguro de impago. El aval bancario . Y en el próximo (III) concluiremos esta serie con La figura del avalista. La fianza personal. Y la carta de patrocinio. Recordemos cuáles son los tipos básicos de garantías:
– La fianza legal. (Explicada en el anterior artículo)
– El depósito en garantía.
– El seguro de impago.
– El aval bancario.
– La figura del avalista
– Fianza personal.
– La carta de patrocinio.
El depósito en garantía.
El depósito en garantía es una cantidad de dinero que entrega la parte arrendataria a la parte arrendadora en el momento de la firma del contrato de alquiler, en garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas de dicho contrato. El importe de este depósito ha variado hasta ahora entre las 3 y las 6 mensualidades de renta.
Principal ventaja del depósito en garantía frente al aval bancario: no produce gastos financieros. Por este motivo muchas veces han sido los propios inquilinos los que lo han propuesto como alternativa a los avales bancarios. Sin embargo, en este caso, el dinero queda en manos del arrendador.
Este depósito o garantía adicional debe constar expresamente en el contrato, así como la obligación del arrendador de devolverlo en su integridad una vez resuelto el contrato si no existen deudas pendientes ni desperfectos imputables a los arrendatarios, es decir, si se han cumplido todas las obligaciones contractuales.
Con la legislación actual, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, esta situación ha cambiado. El pasado 6 de marzo (2019) entró en vigor el real decreto ley del alquiler, convirtiéndose en el sexto régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de viviendas. Esta nueva normativa establece una limitación a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza legal (un mes) , salvo que se trate de contrato de larga duración. Por tanto, el periodo máximo de garantía podrá ser de tres meses de renta.
Además, no cabe un pacto entre las partes como en legislaciones anteriores para establecer una garantía mayor que el límite de dos mensualidades
En la exposición de motivos del Real Decreto-Ley se señala que “se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración”. Por tanto, sí puede solicitarse un aval, un depósito, “una garantía adicional”, pero con el límite establecido. El seguro de impago.
Es la alternativa que está tomando más fuerza, porque no sólo cubre el posible impago de las mensualidades, sino que ofrece asesoramiento jurídico, defensa jurídica e incluso defensa de otros seguros y de la responsabilidad penal del asegurado como arrendador, por ejemplo.
El seguro hace un estudio de la solvencia económica e idoneidad del candidato a inquilino y no aprueba la contratación de la póliza sino ve que da el perfil.
Los seguros de impago de rentas son en estos momentos, con mucho, la opción más “segura y completa”
Pero, como en todos los casos cuando se contrata un seguro, hay que asegurarse de que sea una compañía registrada en la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, capacitada para trabajar en este tipo de seguros, y de que la póliza cubra las garantías que nos interesan, y en qué condiciones, etc. Hay que estudiar a la aseguradora y el clausulado.
A raíz de las condiciones que impone la nueva ley la opción del seguro de rentas se vuelve extremadamente atractiva.
El seguro de impago de rentas es, además, perfectamente compatible con las garantías adicionales, esto es, se puede pedir un depósito en garantía por ejemplo (de una o dos mensualidades) y contratar este tipo de seguros.
El aval bancario.
A través de esta figura el banco garantiza el pago de la renta pactado en el contrato de arrendamiento, en el supuesto de que el arrendatario no pague.
Por supuesto la entidad bancaria (igual que hacen los seguros de impago de rentas) estudia la solvencia y la capacidad económica del candidato a inquilino para cumplir con el pago del alquiler. Y para ello analiza las garantías prestadas (tanto las personales como las hipotecarias, etc.), su disponibilidad financiera, etc. porque la parte arrendataria deberá reintegrar al banco el dinero que éste haya adelantado en caso de tener que pagar el aval si se diera el caso. Esta es la mecánica de este producto bancario.
El aval supone gastos financieros para el avalado, o sea, para los inquilinos, por lo que es conveniente conocer dichos gastos y negociarlos para saber qué coste va a tener este producto. También hay que tener en cuenta otro trámite: es necesario formalizar ante notario una Póliza de Cobertura de Garantía Bancaria (para regular el pago de las comisiones, los intereses y gastos estipulados o el reembolso de las cantidades que el Banco haya pagado en caso de ejecución del aval, por ejemplo).
Para finalizar este artículo incluimos un cuadro en el que se pueden ver los importes de la fianza legal, cuándo se puede revisar el importe de dicha fianza y los límites de las garantías adicionales según la fecha en la que se firma el contrato de arrendamiento de la vivienda, porque cambian según las leyes a las que está sujeto.
– El depósito en garantía.
– El seguro de impago.
– El aval bancario.
– La figura del avalista
– Fianza personal.
– La carta de patrocinio.
Principal ventaja del depósito en garantía frente al aval bancario: no produce gastos financieros. Por este motivo muchas veces han sido los propios inquilinos los que lo han propuesto como alternativa a los avales bancarios. Sin embargo, en este caso, el dinero queda en manos del arrendador.
Este depósito o garantía adicional debe constar expresamente en el contrato, así como la obligación del arrendador de devolverlo en su integridad una vez resuelto el contrato si no existen deudas pendientes ni desperfectos imputables a los arrendatarios, es decir, si se han cumplido todas las obligaciones contractuales.
Además, no cabe un pacto entre las partes como en legislaciones anteriores para establecer una garantía mayor que el límite de dos mensualidades
El seguro hace un estudio de la solvencia económica e idoneidad del candidato a inquilino y no aprueba la contratación de la póliza sino ve que da el perfil.
Los seguros de impago de rentas son en estos momentos, con mucho, la opción más “segura y completa”
A raíz de las condiciones que impone la nueva ley la opción del seguro de rentas se vuelve extremadamente atractiva.
Por supuesto la entidad bancaria (igual que hacen los seguros de impago de rentas) estudia la solvencia y la capacidad económica del candidato a inquilino para cumplir con el pago del alquiler. Y para ello analiza las garantías prestadas (tanto las personales como las hipotecarias, etc.), su disponibilidad financiera, etc. porque la parte arrendataria deberá reintegrar al banco el dinero que éste haya adelantado en caso de tener que pagar el aval si se diera el caso. Esta es la mecánica de este producto bancario.
El aval supone gastos financieros para el avalado, o sea, para los inquilinos, por lo que es conveniente conocer dichos gastos y negociarlos para saber qué coste va a tener este producto. También hay que tener en cuenta otro trámite: es necesario formalizar ante notario una Póliza de Cobertura de Garantía Bancaria (para regular el pago de las comisiones, los intereses y gastos estipulados o el reembolso de las cantidades que el Banco haya pagado en caso de ejecución del aval, por ejemplo).
