“¿Cuántos metros tiene?” “¿De qué superficie estamos hablando?” Éstas son algunas de las preguntas más corrientes para hacerse una idea de cómo es un inmueble, sobre todo en el caso de las viviendas, pero también, por supuesto, en el de locales, trasteros o garajes.
Es un dato básico que hay que intentar dar a posibles compradores o inquilinos de la manera más exacta posible. Es por tanto aconsejable utilizar la superficie que aparece en el catastro o en las escrituras, nada de hacer cálculos “a ojo”, hay que proporcionar los datos más fiables y objetivos que se puedan ofrecer.
Sobre todo, porque suele ser difícil saber cuál es la superficie de una vivienda, en muchas ocasiones llena de huecos, recovecos, pasillos, armarios, columnas, patios, balcones, etc. Dependiendo de la distribución y de elementos como pilares, tabiques, huecos con tuberías, conductos de aireación, etc. la superficie construida y la útil pueden ser muy diferentes entre sí, y más aún respecto a la catastral. Son conceptos que debemos tener muy claros.
SUPERFICIE UTIL
Su propio nombre lo indica, los “metros cuadrados útiles” son los que podemos utilizar, aquellas partes del inmueble que podemos usar, por las que nos podemos mover. Es el interior de la casa, si se trata de una vivienda, por el que podemos andar o usar, como un armario, por ejemplo.
Este dato es el que más puede interesar a una persona que quiera alquilar una vivienda o un local, por ejemplo.
SUPERFICIE CONSTRUIDA
Como dice el arquitecto Jose Antonio Tovar Pérez “La superficie construida es TODO, es decir, si cogemos nuestro proyecto o casa ya construida, esta superficie será el área que queda delimitada por la línea perimetral que rodea la fachada por el exterior del edificio”. Todos los metros cuadrados que están dentro de ese perímetro, incluidas las partes constructivas y estructurales: fachadas, columnas, paredes, conductos de ventilación, instalaciones, etc.
Esta superficie, lógicamente, es mayor que la anterior, la “útil”, con una diferencia del 20% aproximadamente, aunque dependiendo del tipo de inmueble o de la forma de construcción puede ser entre el 15-25%.
SUPERFICIE CONSTRUIDA CON COMUNES
En este caso estamos hablando de incluir la parte proporcional de lo que son las zonas comunes de la edificación total (sobre cota cero): portal, vestíbulo, escaleras, etc.
Esta superficie suele ser bastante más grande que la superficie útil, entre un 35-45%, como siempre dependiendo del tipo de construcción y del inmueble de que se trate.
Este es un dato muy importante para los propietarios o los futuros compradores, porque cada vivienda, por ejemplo, tiene un coeficiente de participación en los elementos comunes (debe aparecer en las escrituras) que condicionará lo que se debe pagar en concepto de comunidad, o en las “derramas”.
¿Qué superficie suelen usar los tasadores cuando tienen que valorar un inmueble? Normalmente la que aparece en la escritura, que debería coincidir con la catastral.
SUPERFICIE CATASTRAL
En la superficie catastral los metros cuadrados de una vivienda que aparecen son los de la superficie construida más los elementos comunes. Es por tanto bastante mayor que la superficie útil y más que la construida. Suele coincidir con la que hemos denominado “Superficie construida con comunes”.
En el cálculo de este tipo de superficie suelen aparecer muchos problemas a cuenta de terrazas o balcones, por ejemplo, porque hay que tener en cuenta si están cubiertos, cerrados o por cuántas partes “cerrados”, etc.
El dato de la superficie catastral es clave para determinar el coeficiente de participación de una vivienda en la comunidad de propietarios, pero también para calcular impuestos como el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), que se paga en función de esa superficie. De ahí que sea tan importante que esté bien calculado.
